מהם הניכויים המותרים בחישוב השבח על מכירת דירה מגורים שנייה ויותר?

חשוב לכם לחסוך אלפי שקלים בתשלום מס שבח במכירת דירתכם? חשוב לכם לדאוג שגם יורשיכם ישלמו כמה שפחות מס שבח? אם התשובה היא חיובית, אז חשוב שתקראו מאמר זה, תתכוננו כבר היום לקראת המועד שתחליטו למכור את דירתכם ותתחילו כבר היום לשמור על קבלות!

נכון ליום כתיבת מאמרי זה ניתן למכור את הדירה היחידה שלנו בפטור ממס שבח. אולם, כאשר יש לנו ו/או ליורשינו יותר מדירה אחת, אז יש לשלם מס שבח שיכול להגיע למאות אלפי שקלים!

מס שבח משולם על הרווח של המוכר בעת מכירת הזכות במקרקעין.

לדוגמא: מוכר מכר זכות במקרקעין, בסכום של 1,000,000 ₪, הזכות נרכשה על ידו ב-800,000 ₪, אז 1,000,000 – 800,000 = השבח על הנכס, 200,000 ₪.

כלומר, המוכר הרוויח ממכירת הנכס 200,000 ₪. ואולם, מסכום זה, יש לנכות הוצאות מותרות בניכוי ולהוסיף פחת (במקרים המתאימים).

ישנה רשימה של הוצאות אשר השביחו את הנכס או שימשו לצורך רכישתו/מכירתו, אשר בזמן אמת לא עולה בראשנו בכלל לשמור אותם, אולם ניכוי הוצאות אלה עשויות להקטין את השבח שתצטרכו לשלם כמוכר, לעיתים באלפי ובמאות אלפי שקלים. החישוב הוא ההפרש + ניכוי ההוצאות + הוספת הפחת (במקרים המתאימים), הוא "יתרת שווי הרכישה" (לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין).

להלן רשימה חלקית בלבד וכוללת את ההוצאות הנפוצות יותר שצריך להוכיחן באמצעות קבלות כדי למנוע מחלוקות עתידיות לגבי ההוצאה מול רשות המסים:

• כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה – לשם השבחת המקרקעין הנמכרים כולל – שווי העבודה להשבחת המקרקעין. דוגמא: שיפוץ שהשביח את הנכס. ואולם, רצוי לשמור קבלות על מנת לצרפן לשומה. צירוף קבלות מונע מחלוקות עתידיות לגבי ההוצאה מול רשות המיסים.
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז – 1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר.
• אגרות ששילם המוכר לרשויות המקומיות לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרת העברת מקרקעין), תשי"ט – 1959.
• דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות (אך לא יותר מ2% מגובה התמורה ברכישת הזכות במקרקעין).
• דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין (אך לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל בעדם).
• שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ומכירתה.
• שכר טרחת שמאי ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.
• שכר טרחת מודד מוסמך ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.
• מס רכוש ששולם / מס רכוש עירוני / ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית.
• שכר טרחת מודד מוסמך ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.
• במכירת חכירה – הוצאות על רישום השעבוד על זכות החכירה, דמי חכירה ודמי היוון.
• אם ישנה משכנתא על המקרקעין הנמכרים – עמלות ששילם המוכר לבעל המשכנתא בעד הסכמתו לאותה המכירה – עד 2% מסכום המשכנתא.
• תשלומי ריבית ריאלית על הלוואה שקיבל המוכר כאשר המועד הנלקח בחשבון הוא מיום הרכישה ועד 90 יום לאחר מועד המכירה ובלבד שההלוואה עומדת בתנאים הבאים: 1. מדובר בהלוואה לצורך רכישת הזכות במקרקעין או השבחתה של הזכות או לצורך פירעון יתרת הלוואה. 2. ההלוואה אינה מקרוב (לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו).
• פחת.
• סכום אינפלציוני.
• כאשר מדובר בזכות שניתנה ללא תמורה – יותרו בניכוי גם הוצאות שהוציא הבעלים הקודם וזאת מאחר והמוכר נכנס בנעליו של הבעלים הקודם לצורך יום הרכישה ושווי הרכישה.

האמור במאמר הינו נכון לחודש ינואר 2022.

האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום.

ניתן לתאם לפגישת יעוץ ללא התחייבות – איילת בדני, עו"ד ומגשרת לענייני משפחה, ירושה ומקרקעין משנת 2002, מוסמכת לעריכת ייפוי כוח מתמשך וגירושין בשיתוף פעולה.