הסכם לרכישת מקרקעין

קניית דירה ו/או כל נכס מקרקעין אחר מהווה אחת מההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. לכן, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך הדין מומחה למקרקעין בראשיתו של התהליך ובסמוך לקבלת ההחלטה לקניית הנכס, כי נכס הוא לא "חתול בשק".

קיימת חשיבות לשכירת שירותיו של עורך דין לרכישת נכס מקרקעין ממספר טעמים:

ביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת הנכס – יש לבצע מספר רב של בדיקות מקדמיות משפטיות כדי לבחון את זהות הנכס הנרכש, טיב הזכויות הקנייניות של הנכס כפי שהן מופיעות בנסח רישום בלשכת רישום המקרקעין ו/או באישורי זכויות בחברה משכנת וברשות מקרקעי ישראל ו/או משכון ברשם המשכונות. בין היתר חשוב לבצע בדיקות קנייניות ותכנוניות לרבות ביצוע בדיקה פיזית של הדירה וסביבתה, בדיקות של חריגות בנייה וכיו"ב, וזאת כדי לדעת מראש מהי עסקת הרכישה ולהבטיח את הוצאתה לפועל בהצלחה.

סיוע בקבלת החלטות כלכליות נכונות יותר לרכישת הנכס – סיוע בהערכת היכולת האמיתית לרכישת הנכס, בהתאם למסגרת התקציב הנכונה לתא המשפחתי של הלקוח, המתחיל ראשית בבדיקת אישור עקרוני מהבנק, בדיקת שווי הנכס מראש ובטרם חתימה על הסכם הרכישה כדי לוודא שיתקבלו בפועל כספי המשכנתא על ידי הבנק ולא תהיה הפרת הסכם מצד הרוכש, בחינת אפשרויות המימון ויכולת ההחזר החודשית לרבות תנאי תשלומי התמורה (הכל בשיתוף פעולה מלא עם יועץ משכנתאות, ככל שישנו) וכלה בבדיקת העלות הכוללת של רכישת הנכס לרבות אך לא רק: שכ"ט עו"ד ומתווך, תכנון מס אופטימאלי-גובה המס הצפוי (חובת תשלום מס רכישה לקונה, חובת תשלום מס שבח למוכר), אגרות, שמאי וכיו"ב.

ליווי הרוכשים במו"מ העסקי עם מוכרים – עורך דין מומחה ובעל ניסיון רב בעיסקאות מקרקעין יכול לסייע ולכוון לנושאים המהותיים הרלוונטיים לרוכשים בעת ניהול מו"מ לרכישת הנכס תוך וידוא שרצונותיהם וצרכיהם של הרוכשים באים לידי ביטוי בהסכם.

ליווי וייצוג רוכשי דירות חדשות מקבלן– אמנם הרוכשים משלמים שכ"ט לעו"ד של הקבלן, אולם שכר הטרחה הוא עבור רישום הבניין כבית משותף ואת זכויותיהם בדירה הנרכשת. עו"ד של הקבלן לעולם יישאר עו"ד של הקבלן וידאג להגן על זכויותיו של הקבלן.

לפיכך, חשוב לקחת עו"ד מקצועי ומיומן מטעם הרוכשים שידע להגן על הזכויות של הרוכשים ולערוך בדיקה של תנאי חוזה המכר וזכויות הקבלן, ניהול משא ומתן על תנאי החוזה עם עו"ד של הקבלן (כולל בדיקת התאמת תנאי החוזה לתיקונים בחוק מכר (דירות), בדיקת הביטחונות המוצעים על ידי הקבלן והתאמתם להוראות חוק מכר (דירות), בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשם המשכונות, ברשם החברות, ברשם הקבלנים, בבנק המלווה ועוד).

רק עו"ד מומחה למקרקעין, שהינו מקצועי, יסודי ואחראי המבין את האחריות המקצועית החלה עליו כמייצג של הרוכש, ידאג שיבוצעו כל הבדיקות המקדמיות לפני רכישת הנכס לרבות בדיקות קנייניות ותכנוניות ו/או שווי הנכס מראש בטרם חתימה על הסכם הרכישה (כדי לוודא שיתקבלו בפועל כספי המשכנתא על ידי הבנק ולא תהיה הפרת הסכם מצד הרוכש), אפילו שביצוע בדיקות אלה מצריכות מעורך הדין זמן עבודה נוסף…

הצורך בבדיקות קנייניות ותכנוניות לרבות שווי הנכס מהווה חיזוק לצורך האמיתי בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מיומן כפי שאני ממליצה ללקוחותיי, ואף במקרים מסוימים מהווה תנאי להסכמתי לייצג את הרוכשים במכירת הנכס.

בסופו של יום 'האחריות והניסיון המקצועיים' של עורך הדין מהווים את ההבדל בין עורך דין אשר שומר מכל משמר על האינטרסים שלכם לאורך כל שלבי העסקה ולבין עורך דין שמוותר על שמירה מסוג זה, דבר שעלול לפגיעה משמעותית בהגנה על האינטרסים שלכם.

לפיכך, חשוב לא להמעיט בחשיבות מקצועיותו וניסיונו של עורך דין מומחה למקרקעין, שכן עלות שכר טרחתו זניחה ביחס ל"עלות התקלות" העלולות להיגרם לרוכשים בשל חוסר מקצועיות ו/או יסודיות של עורך דין בביצוע כל ההליכים הנדרשים משלב המו"מ לרכישת הנכס ועד השלב של ביצוע העברת הזכויות על שם הרוכשים בפועל.

עורכת דין איילת בדני מתמחה בתחום המקרקעין ונדל"ן ובעלת ניסיון רב בליווי מוצלח של עסקאות רכישת נכסי מקרקעין משנת 2002.