הסכם למכירת מקרקעין

מכירת דירה ו/או כל נכס מקרקעין אחר הינו צעד כלכלי חשוב שאדם מבצע במהלך חייו. לכן, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך הדין מומחה למקרקעין עוד בתחילתו של תהליך המכירה, כדי להיות בשקט נפשי והכל תוך מקסום פוטנציאל הרווח הגלום בעסקת מכירה והבטחת זכויותיהם של המוכרים בעסקה.

קיימת חשיבות לשכירת שירותיו של עורך דין למכירת נכס מקרקעין עוד בתחילתו של תהליך המכירה ממספר טעמים:

ביצוע בדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה – ראשית יש לבצע הערכה ריאלית בדבר שווי הנכס כדי שתהווה אינדיקציה למוכרים בדבר הצעת קנייה טובה שאסור לפספס. לצורך כך יש לבצע בדיקות מקדמיות כדי להעריך מראש את גובה החשיפה לתשלומי מסים והיטלים בגין המכירה הצפויים שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים.

יש לבדוק מראש ובטרם החתימה על ההסכם אם קיימת חשיפה לחיוב תשלום 'היטל השבחה' לרשות מקומית בגין המכירה לרבות היטלים ואגרות מסוגים שונים שעשויים לחול כגון היטלי פיתוח, כביש, מדרכה, ביוב, אגרת מים, תיעול וכיוצא בזה, שכן היטלים אלה חלים על המוכרים עד מועד החתימה על הסכם המכר.

מבחינת ההיבט התכנוני של הנכס – יש לברר האם קיימות חריגות בניין שנעשו בנכס עם השנים, התאמת הבנוי להיתר הבנייה, הערות שונות הרובצות על זכויות המוכרים בנכס, זכויות בנייה לניצול, בדיקה אם השימוש שנעשה בפועל תואם לייעוד התכנוני של הנכס ועוד.

רשימה זו מהווה חיזוק לצורך האמיתי בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מיומן כפי שעו"ד בדני ממליצה ללקוחותיה, ואף במקרים מסוימים מהווה תנאי להסכמתה לייצג את המוכרים במכירת הנכס.

תכנון מס נכון וניצול פטורים מתשלומם לפי החוק – לצורך עריכת תכנון מס נכון יש לבחון ראשית אם המכירה צפויה להניב רווח המחושב כהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה, כאשר המכירה טומנת בחובה פוטנציאל לתשלום 'מס השבח' אשר משולם לרשות המיסים על 'השבח' שנוצר בעת מכירת הנכס.

עורך דין מומחה למקרקעין ידע לבחון האם המוכרים זכאים לפטור מתשלום 'מס שבח' או לחישוב לינארי מוטב בשל מאפייני העסקה, ואף לבצע הליכים אחרים שאותם מציע המחוקק לצורך הפחתת תשלום המס הצפוי הנובע ממכירת נכס כגון העברה ללא תמורה ושמירה בנאמנות, מאחר שתכנון מס נכון ואופטימאלי עשוי לחסוך עד מאות אלפי שקלים בעת מכירת נכס.

ראו בעניין זה מאמרי "ניכויים מותרים בחישוב השבח על מכירת דירה מגורים" במקרה שיש יותר מדירה אחת.

ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות – ליווי של עורך דין בראשיתו של התהליך עלול לחסוך זמן יקר למוכרים אשר נדרשים להמציא מסמכים רבים בנוגע לנכס שלא בהכרח נמצאים בידם כגון נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין ו/או אישורי זכויות מרשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת לרבות אישורים נוספים ו/או משכון ברשם המשכונות, מסמכים שחלקם לוקח זמן עד אשר הם מתקבלים, וישנן עסקאות קצרות טווח שיפה שעה אחת קודם להמציאם כדי לקדם את העסקה.

בנוסף, עורך דין המייצג מוכרים ידע לסייע במשא ומתן המסחרי של המוכרים, וכן לערוך את הבדיקות ו/או להבטיח מבחינה משפטית שזכויותיהם של המוכרים ישמרו מכל משמר לרבות הבטחת קבלת תשלומי התמורה בפועל על ידי הקונים בין באמצעות הון עצמי ובין באמצעות נטילת משכנתא, שכן המוכרים נדרשים לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא על זכויותיהם במקרקעין באופן שנוצרת התחייבות נפרדת של המוכרים כלפי הבנק.

ובהתאמה, עורך הדין מומחה המייצג מוכרים ידע להבטיח מבחינה משפטית את ביטול הערת האזהרה הנרשמת על זכויותיהם לטובת הקונים במקרה של הפרת הסכם על ידי הקונים.

במקרה של מכירת דירה במקביל למשא ומתן לרכישת דירה חלופית תוך מימון רכישת הדירה באמצעות כספים שיתקבלו מהמכירה – עורך דין מקצועי יוודא התאמת סדר פריסת התשלומים בשתי העסקאות כדי לא לגרום למוכרים להיות בהפרה צפויה מול הקונים בעסקת הרכישה.

בסופו של דבר מדובר באחת העסקאות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך חייו, כאשר המטרה היא שעסקת המכירה תצא לפועל, ולא תיגרם הפרה על ידי מי מהצדדים דבר שעלול להוביל לסכסוך משפטי בין הצדדים.

לפיכך, חשוב להסתייע בעורך דין מומחה, מקצועי, יסודי ובעל ניסיון מוכח בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין שידע לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ביסודיות ובמקצועיות הנדרשת, ולהגן מבחינה משפטית על זכויותיהם של המוכרים מכל משמר.

עורכת דין איילת בדני מתמחה בתחום המקרקעין ונדל"ן ובעלת ניסיון רב בליווי מוצלח של עסקאות מכירת נכסי מקרקעין משנת 2002.