הסכם שיתוף

שיתוף במקרקעין הנקרא שותפות במושע היא שותפות בכל חלק במקרקעין ללא חלוקה ספציפית, באופן שלכל אחד מהבעלים יש חלק בחלקו של האחר ואף אחד לא יכול לטעון שהחלק שלו נמצא בחלק ספציפי עד שאין הסכם שיתוף בין כל הבעלים.

הסכם השיתוף מסדיר את היחסים בין השותפים, את הזכויות והחובות, את חלוקת השטח ביניהם, את השימוש במקרקעין, את המטרות, את קידום התכנון והבנייה, את בחירת בעלי המקצוע, את התשלומים לבעלי המקצוע, ואת תהליכי קבלת ההחלטות וכו'.

כך למשל, הסכם שיתוף יכול להיחתם בין שני אנשים לרכישת קרקע עבורם לבניית בתים פרטיים על חלקה אחת – מה שנקרא הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי, ויש הסכם שיתוף במושע לרכישת קרקע על ידי הרבה אנשים לצורך קידום תב"ע ובניית בית משותף או בתים משותפים.

חשוב שבהסכם שיתוף יהיו מנגנונים שימנעו חילוקי דעות, ויכוחים עתידיים ועיכובים מיותרים מצד מי מהבעלים, על מנת שיהיה שיתוף פעולה בין כל הבעלים והוצאתה לפועל של המטרה המשותפת. לפיכך, בהסכם יינתן מראש לעו"ד של הפרוייקט ייפוי כוח בלתי חוזר מאת כל הבעלים לצורך קידום הפרוייקט בהתאם למתווה שהוסכם בהסכם השיתוף.

הסכם שיתוף אינו נחשב עסקה במקרקעין, כי הוא לרוב אינו משנה את שווי הזכויות או מקנה זכויות מקרקעין אלא מסדיר את השימוש והחלוקה בין הבעלים.

אין חובה לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין, כי ההסכם מחייב את החותמים עליו גם ללא רישום הסכם השיתוף בגוף זה, אולם רצוי לרשום את הסכם השיתוף כדי למנוע הפרה של ההסכם ומכירה של המקרקעין על ידי אחד מהבעלים לצד שלישי אשר יטען שלא ידע על הסכם השיתוף.

לצורך הסדרת הרישום של הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין יש להמציא אישורי מיסים (הדיווח נעשה על שווי של 1 ₪ כאשר אין העברת זכויות או שווי יותר גבוה).

לצורך רישום הסכם השיתוף יש להגיש, בין היתר, הסכם חתום על ידי כל הבעלים, תשריט חלקה על ידי מודד וחתום על ידי כל הבעלים, אישורי מס שבח ומס רכישה, אישור עירייה לרבות אישור על תשלום/פטור היטל השבחה וטופס בקשה לרישום מקרקעין חתומה על ידי כל הבעלים.

עריכת הסכם שיתוף ורישומו בלשכת רישום המקרקעין חשוב גם לצורך קבלת משכנתא, שכן הבנק עלול להערים קשיים אף אם יש הסכם אך לא נרשם בטאבו.

באשר לביטול או פירוק השותפות במקרקעין הרי שהעניין מוסדר בחוק המקרקעין, בסעיף 37, הקובע כי פירוק השיתוף במקרקעין נעשה בדרך של חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף. דרך המלך בעיני הוא להגיע להסכמה משותפת על פירוק השיתוף ולערוך הסכם פירוק שיתוף תוך חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף.

עורכת דין איילת בדני מתמחה בתחום המקרקעין ונדל"ן משנת 2002.