הסכם שכירות

הסכם שכירות הוא אולי ההסכם הנפוץ ביותר בישראל, שכמעט כל אחד חותם עליו לפחות פעם אחת בחייו בעיקר כשוכר.

ישנה נטייה של אנשים להוריד הסכמי שכירות מהאינטרנט או מבנק הדואר או לחתום על הסכם השכירות שנערך על ידי עו"ד מטעם המשכיר מבלי לבדוק אותו על ידי עו"ד מטעם השוכר, מתוך מחשבה תמימה שהסכם זה יכיל בתוכו את כל הסעיפים הרלוונטיים שיכולים להגן על זכויותיהם בין כמשכירים ובין כשוכרים, אולם לדאבוננו הסכמים אלה הינם שבלוניים ולקוניים, ולא בהכרח לטובת אותו צד שניסה לחסוך לעצמו, ובסופו של יום הדבר עלול להיות לרועץ, וחלילה להביא את הצדדים – בעלי האינטרסים המנוגדים – לסכסוך משפטי.

בפועל, מתנהלים לא מעט סכסוכים הנובעים מהסכמי שכירות שכאלו דרך קבע בבתי המשפט בשל חוסר היכולת של אותם אנשים לצפות את הבעיות המשפטיות האפשריות ולהקדים תרופה למכה.

שכיחותו של הסכם זה מחייבת להכיר אותו ואת האפשרויות המשפטיות הטמונות בו לעומקן, אשר מנוגדות בהתאם לאינטרסים של כל אחד מהצדדים – המשכיר והשוכר – כגון:

1. של מי האופציה להארכת תקופת השכירות?
2. מהם תנאי מימוש האופציה?
3. ביטוח הנכס.
4. הגדרת הביטחונות לחוזה (ערבות בנקאית, פיקדון כספי, שטר בטחון, שיקים לרשויות, ערבים).
5. אופן מימוש הביטחונות?
6. תנאי פינוי הנכס?
7. ביטול חוזה שכירות בהסכמה או שלא בהסכמה.

לפיכך, משכיר צריך לדאוג לאינטרסים שלו כמי שמפקיד בידיו של השוכר את הנכס הכי יקר שלו ולא לחסוך בעלות עו"ד נדל"ן מומחה בעריכה ובדיקת הסכם שכירות, ואילו השוכר צריך לדאוג לאינטרסים שלו כמי שמתגורר בנכס שאינו שלו.

ניסוח משפטי של הסכם השכירות על ידי עו"ד נדל"ן מומחה הוא הכרחי על מנת שהסכמות הצדדים – המשכיר והשוכר בעלי האינטרסים המנוגדים – יבואו לידי ביטוי בבהירות כדי שהצדדים יבינו ללא עוררין מה חובותם, על מנת שהם ינהגו על פי התנאים שהוסכמו בחוזה בתום לב ובהגינות, ולא יפרו את ההסכם ללא סיבה ממשית, מתוך התפיסה המשפטית הרווחת בישראל כי "חוזים יש לקיים".

כמובן שמעבר לניסוח הסכם שכירות עו"ד נדל"ן מומחה ידע לערוך את הבדיקות הנדרשות לצורך בדיקת זכויות המשכיר בדירה ו/או בדיקת המצב המשפטי והכלכלי של השוכרים והערבים וכן ליתן את הייעוץ המשפטי הנכון לאותו צד אותו הוא מייצג. כך למשל, בקרב המשכירים ישנה טעות רווחת שדי בכך שהם דאגו שהארנונה והמים יירשמו על שם השוכרים כמחזיקים מתוך אמונה שאלו חובותיהם גם אם אלה לא ישולמו על ידם בתקופת השכירות. דא עקא, בזמן אמת – כאשר המשכיר ירצה למכור את דירתו – העירייה תמנע מהמשכיר קבלת אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין אלא לאחר תשלום מלוא חובות הארנונה גם אלה של השוכרים שלא טרחו לשלם את חובותיהם במהלך תקופת השכירות.

עורכת דין איילת בדני מתמחה במקרקעין ונדל"ן לרבות בכל סוגי חוזי שכירות של דירות, מגרשים, משרדים וחנויות משנת 2002.